買房房貸怎麼申請？2025銀行房貸懶人包＆成功關鍵完整解析
目錄
一、2025年房貸現況
二、房貸懶人包
(一)申請房貸所需時
(二)申請房貸流程
(三)需準備的文件款
三、房貸成數該如何計算？
四、銀行評估房貸的標準與條件
(一)交借款人的信用估價
(二)房屋鑑價
五、2025年各家銀行房貸利率統整
六、提升貸款成功率的關鍵建議
一、2025年房貸現況
2025年面對史上最大的交屋潮，銀行正迎來龐大的申貸需求，然而，去年推出的第七波信用管制，幾乎各家銀行都緊縮房貸業務，許多銀行甚至僅受理老客戶，因為銀行房貸放款水位仍高，銀行評估房貸的收支比的門檻提高，採取保守策略，今年想順利貸到款，遠比想像中困難，對有房貸需求的購屋者來說，今年會是銀行挑客戶，而非客戶挑選銀行的情況，魚與熊掌難以兼得，與其過度在意利率、開辦費等其他條件，不如先想辦法爭取核貸成數。至於該如何提升自身條件，才能順利申請到理想房貸成數呢？
以下專欄將揭曉有關貸款的相關內容及實用建議。
二、房貸懶人包
（一）申請房貸所需時間
（二）申請房貸流程
1.借款人準備文件至銀行並提交申請書
2.銀行對房屋進行鑑價與借款人資格審核
3.審核通過後至銀行簽約對保
4.不動產過戶及抵押權設定
5.撥款交屋
整個申請過程大約需要四至六周，借款人通常需要到銀行兩次，第一次是提交申請書，第二次是簽約與對保。除非是跟建設公司整批一起送件的房貸，才可以寫申請書跟對保在同一天辦理，一般戶需先寫申請書，核准後才能對保。
（三）需準備的文件
1. 個人收入證明資料
➀ 綜合所得稅申報書
➁ 所得清單
➂ 扣繳憑單
➃ 薪轉存褶(近6個月內)
➄ 租賃契約(如有租金收入)
2. 財力證明資料
➀ 金融機構近6個月往來明細
➁ 股票庫存明細
➂ 定存
➃ 保險單
➄ 基金
3. 國稅局財產清單、所得清單
➀ 身份證、印章、戶籍謄本或戶口名簿
備註：申辦青年安心成家者，須檢附配偶及未成年子女之國稅局財產清單
三、房貸成數如何計算？
簡單來說，房貸成數指的是銀行貸款給你的金額，佔房屋價值的百分比。貸款成數越高，銀行將承擔的風險也相對較大；因此，銀行會綜合評估多個因素來決定貸款成數。
例如：
您的實際購屋金額為$1,100萬元，銀行鑑價金額為 1,000 萬，房貸成數 8 成，表示銀行願意借你 1,000 萬 * 80% = 800 萬
從以上例子可以得知，房屋價值並不是你購屋的金額，而是銀行會實地勘查後，根據房屋所處地段、屋齡、房屋坪數等因素，進行綜合評估後的鑑價價值；房屋價值是以合約買賣價與銀行鑑價取其低者，銀行完成鑑價後，會根據借款人的貸款條件決定貸款成數，最終，才是實際貸款核准的金額。
四、銀行評估房貸的標準與條件
（一）借款人的信用估價
1. 保持良好的信用分數
信用評分也可稱為「聯徵分數」，是銀行為了評估借款人信用狀況的一個客觀的量化指標。信用評分是由個人信用歷史中的多種因素來做評估，包括信用卡使用率、繳款紀錄、債務比率、違約記錄等等資訊。信用評分分數越高，代表個人的信用越好，銀行認為你履行貸款義務的可能性就越大，就更願意核貸給你。
2. 穩定的收入來源
信用評分也可稱為「聯徵分數」，是銀行為了評估借款人信用狀況的一個客觀的量化指標。信用評分是由個人信用歷史中的多種因素來做評估，包括信用卡使用率、繳款紀錄、債務比率、違約記錄等等資訊。信用評分分數越高，代表個人的信用越好，銀行認為你履行貸款義務的可能性就越大，就更願意核貸給你。
3. 增加保證人或擔保品
若房貸申請不順利，可以考慮請一位信用良好的保證人背書，進而提高貸款成數，保證人通常為直系血親或配友，具有保證資歷(穩定收入、資產佳等)，例如:公職人員、上市櫃公司員工，保證人的收入負債亦會一併列入計算。至於擔保品通常以不動產、股票、債券等為主。
4. 購買理財型產品
以房貸壽險為例，若日後借款人不幸失去償債能力，銀行能確保從保險公司取得理賠，以支付未清償的貸款餘額，因此，有購買房貸壽險的借款人，對於某些銀行評估時，有助於提高放貸成數。
（二）房屋鑑價
銀行會利用內政部實價登錄平台、銀行內部的鑑價系統及委託聯徵中心不動產資訊，以地段、實際的屋況、屋齡查看房屋周圍行情，對房屋進行估價，確認房產的市場價值。這是貸款決定過程中的一個關鍵因素，因為銀行需要確保若借款人無法還款時，至少，銀行能夠對該房屋進行法拍，以回收貸款金額。
（二）收支比
在申請房貸時，銀行會以借款人的收支比評估還款能力，收支比越高，代表還款能力越好，銀行過件率也會更高，相反地，如果收支比過低，銀行可能會認為房貸負擔過重，無法順利償還房貸，進而影響審核結果。
收支比的計算方式=月收入÷(房貸+生活費+信貸及其他貸款+信用卡分期)x100%
例如：
某借款人之月收入是100,000元，每月所需要支付的房貸30,000、基本生活費16000、信用卡費用和其他貸款是10,000元。
收支比計算如下：
100,000÷(30,000+16,000+10,000) x100%=178%
銀行在審核房貸申請時，通常會設定一個收支比門檻作為評估依據，每家銀行不一樣，若借款人的收支比低於門檻，就可能會影響貸款結果。例如: 某公股銀行嚴格規定200%才能達最高核貸成數（即月收入為每月應繳房貸的兩倍），否則將會減少放貸成數。審核標準根據各銀行政策及個案狀況而異。
五、2025年各家銀行房貸利率統整
以下整理多家銀行的房貸方案比較，包括利率、最長貸款年限，以及以貸款 1,000 萬元為例的每月還款金額，讓你在評估房貸時能一目了然，快速掌握目前各家銀行的房貸方案。
另外，也可以詢問當地農會的房貸方案，因為農會的審核條件跟銀行比可能相對寬鬆，特別是有農保身分或農會會員，貸款通過率較高。假如沒有農保的身分也沒關係，農會房貸非農民也可申請，所以若是銀行的房貸成數不理想，農會貸款是一個值得考慮的選擇。
六、提升貸款成功率的關鍵建議
要讓銀行喜歡你的關鍵為：財力證明、信用狀況、與銀行多互動，其中包括以下四件事：
(一)穩定薪資入帳證明、薪轉證明、銀行入款紀錄或金流。增加存款、降低負債。
(二)信用分數很重要：信用卡按時繳款，不要遲繳、不要繳最低額度、不要刷爆(不過度使用)、不動用循環利息、預借現金。
(三)申貸前1年與目標銀行多互動：集中存款、固定存款、投資基金，讓銀行認為你是好客戶。
(四)申請房貸時名下無其他貸款，以利拉高收支比。
申請房貸通常借款人會多找幾家銀行諮詢，比較成數、利率、開辦費等條件，但2025年各銀行房貸資金有限，申貸環境並不有利於客戶，而是銀行精打細算挑選優質客戶的市況，因此，能順利核貸下來才是最實際的!有額度就及早保握，銀行政策是會動態調整的，可能原本答應的條件，過了一段時間就有所變化。至於，購買預售屋的客戶，最理想的方案是配合建設公司整批房貸的專案銀行，除非有特殊狀況，整批房貸由建設公司經多家銀行比較篩選後決定，貸款條件會較一般戶為佳，也已經完成鑑價程序，銀行對貸款的房屋已具備熟悉度，審核速度較快。