聖揚驗屋專欄（二）｜驗屋制度未立法，卻早已成為交屋現場的關鍵角色

(1) 驗屋在臺灣：普及行為，卻無法律依據

近年來，隨著購屋者對住宅品質與消費權益的意識提升，「驗屋」幾乎成為交屋流程中的標配步驟。然而，儘管驗屋已成為實務現場不可或缺的一環，臺灣現行法規中卻未對驗屋程序、驗屋人員資格、驗屋標準有任何明文規定。
目前，多數驗屋行為皆屬民間自律與市場機制運作下的服務型態，相關條文僅止於建築法、消保法對於「交屋瑕疵」的處理方式，卻未明訂驗屋流程本身的法律地位。

(2) 無明確驗屋標準，買賣雙方怎麼互信？

正因缺乏法律統一標準，不同驗屋公司、不同驗屋人員對於「瑕疵」的定義常有落差。
舉例來說：
•    磁磚色差或微幅不平，有些人視為正常範圍，有人則視為重大缺失
•    門框與牆角誤差是否未達標準，缺乏一致性的判定依據

當驗屋報告缺乏公信力時，反而容易導致建商與買方各執一詞，甚至因無法對齊預期而使交屋延誤或產生爭議。

(3) 常見交屋糾紛，其實來自認知落差

根據觀察，驗屋糾紛多數不是因為「房子真的有大問題」，而是雙方對「應該達到什麼程度」的期待落差。
例如：
•    屋主預期完美無瑕，建商認為合於標準即可
•    屋主引用驗屋報告條列多項「需修繕」項目，建商認定其中部分並非瑕疵

這些落差，源自臺灣尚未建立驗屋的法定參考值，無論是瑕疵定義、修繕時限、追溯責任，皆有模糊空間。當缺乏制度化基礎，雙方溝通時便易產生「你說是、我說不是」的灰色地帶。
 

(4) 驗屋市場亂象：驗屋公司良莠不齊誰來管？

目前驗屋市場仍屬自由競爭型態，部分驗屋公司具備工程背景與完整流程，也有部分業者未具備專業認證、甚至僅由裝修公司延伸經營。
消費者若僅以價格比較、未審核驗屋內容與報告品質，可能反而因選錯驗屋公司而導致誤判。
例如：
•   部分驗屋報告誇大瑕疵，導致交屋氣氛緊張
•   有些驗屋公司採取「一步到位列滿清單」手法，反使建商難以應對、陷入僵局

目前也未見驗屋公司或驗屋人員需持證上崗或具責任保險，相關爭議一旦發生，屋主與建商往往求助無門。

(5) 建商該怕驗屋嗎？透明其實是雙贏

對建設公司而言，驗屋並非絆腳石，反而可以成為品質信任的橋梁。事前安排「現場陪同說明」、公開施工標準與驗收邏輯，反而能有效降低誤解與糾紛發生。像聖揚即設有「陪同驗屋制度」，交屋前由建築團隊主動與住戶共同確認屋況、拍照紀錄、建立修繕清單，不是為了推卸責任，而是讓溝通建立在同一基礎上。

在尚未有驗屋立法之前，能主動釋出誠意、提供紀錄、標準化流程的建商，反而更能贏得信任與好評。

(6) 結語：等待立法的同時，從制度內部建立信任

驗屋產業是否應被納入法規範疇？這是值得政府與產業共同思考的議題。但在制度未明朗前，雙方皆可從建立信任機制做起。

買方可以多了解檢查項目與建材容許誤差，減少誤解；建商則可在交屋前提供更多協助與資訊透明度。當驗屋被視為「雙方合作完成品質交接」的過程，才能真正達到屋主安心、建商尊重、住宅市場穩健發展的多贏結果。
除了市場選擇多元，部分驗屋公司也開始透過制度化方式提升公信力，例如加入住宅消保會會員、設立履約保障帳戶，或主動接受第三方監督與認證。

這類驗屋業者通常會將服務條件、費用項目、報告內容及責任範圍明確揭示，並納入平台申訴或客戶回饋機制。對買方來說，等於多一層制度保障；對建商而言，也能透過合作，更有效率地處理合理修繕與溝通，避免因溝通破裂而演變成信任危機。

雖然這些保障機制尚未全面普及，但也是未來驗屋產業邁向專業化與制度化的重要起點。

期許驗屋產業的相關法規，政府能早日立法規範，並且納入房地買賣合約的驗收條文中，依據不同建材等級設立不同的交付標準供買賣雙方選擇，於購屋前透明化產品的交屋標準，避免買賣雙方認知上的差異，也保障消費者權益。