142025 MAY 購屋守則交屋教戰守則（二）

買房「人生大事」及早準備邁入「人生樂事」

「有土斯有財」的觀念深植人心，擁有屬於自己的房產是多數人的夢想與目標，但買房是一筆不小的開銷，在人生不同階段購屋各有不同的財務、法律、稅務關係，如能提前做好規劃，可避免走冤枉路，還能省荷包喔！

情侶交往為了共同生活保障，或是對彼此的承諾，會選擇合資買房，並登記在兩人名下以保障雙方權利，未來房子要出售、出租都需經過雙方同意。如果兩人都是首購族且選擇共同登記，會同時用掉2人的首購優惠，賣房時也會用掉2人一生只有一次的「土地增值稅優惠稅率」。

如果不選擇共同登記，只登記在其中一人名下，那另一方是否就失去保障了？

※專家提醒，情侶合資買房，登記在一人名下，有以下幾種處理方式保障雙方權益：

A.「合資購屋協議書」先行約定彼此的權利義務、出資比例、持分安排、貸款責任、未來處分方式等事項，避免未來產生糾紛。不過協議書僅在合資人間有效，法院仍以不動產登記資料為主要依據，若房屋被其中一方私下出售、抵押，第三人善意取得產權時，縱使有協議書可能也要不回產權。

B.「預告登記」限制原產權人擅自處分房產，可保障未登記的那一方（預告登記請求權人）優先取得產權，避免一屋二賣或將房產拿去設定抵押貸款。由於政府目前嚴格稽查新青安貸款人頭戶的違規情事，「預告登記」案件有可能被列為稽查對象。

C.「抵押權設定」將不動產設定抵押給真正權利人，可做優先順位。辦理「抵押權設定」的政府規費為房屋總價的千分之一，成本較高，但也不能完全抵擋權利人移轉產權。

D.「不動產信託登記」交由受託人代為管理、運用或處分，並經地政機關辦理登記標註為「信託財產」，由另一方權利人擔任受託人。此外，搭配簽署合資購屋協議書，註明不動產屬雙方共同出資取得、各自出資比例、未來出售或出租收入如何分配…等等，總結不動產信託的優點包括以下：

1.信託內容彈性：在不違反法律強制禁止規定下，可依雙方自由約定。建議委由專業人士（如地政士）設計擬定契約條文。

2.高度法律保障：比預告登記更有契約效力，能對抗第三人，登記人破產或欠債，信託房屋不列入清償財產。

3.防止擅自處分：未經信託契約許可，任何一方不得出售、抵押。

（二)情侶分手了可以如何處理？

A.情侶合資購屋，若是在預售階段分手欲處理房產：

1.該預售屋為2023年7月之前購買，可轉讓換約，轉讓後按出資比例分回。

2.該預售屋為2023年7月之後購買，有六種情形可向地方政府的地政局、處申請讓與或轉售，其中包括轉讓予共同買受人，意即情侶其中一方向另一方買回。

B.情侶合資購買成屋，採共同登記、持分各半：

1.協議出售房產，按出資比例分回。

2.由其中一方買回另一方持分，惟買回的價格認定，是以最初購買價格或是以買回當時的市價認定，需雙方協調。

※專家提醒，不動產共同登記之後的持分移轉若需要辦理貸款，一般銀行多不願意承作，情侶其中一方要買下另一方的持分，建議準備足夠資金。

二、父母成為子女購屋的神助手，還能節稅？！

（一）買房給子女要注意什麼？

父母為子女置產，可分爲：先買房再贈與 VS 先贈與現金再買房

（二）如何贈與房地產最能節約稅金？

如果是現有房產要贈與子女，先查詢該房產的土地公告現值與房屋評定現值，依現行規定，遺產稅免稅額爲1333萬元，課稅金額在5621萬元以下的稅率為10%。相較贈與稅的免稅額與最低稅率級距都來的寬鬆，以繼承方式贈送房地產的稅負較少。

（三）如何安心贈與不動產給子女？

父母生前贈與不動產給子女，可能擔憂子女手足之間不睦，或是子女受贈之後離棄父母…，先行評估父母的贈與不動產的目的，以及繼承人間的感情狀況再決定要採用贈與或是繼承。倘若父母手中房產有特定要給某一位子女，可在生前贈與並同時做不動產信託，可增加父母贈與子女不動產的安心感。

三、想成為「上流晚年」，還可以「以房養老」？

（一）什麼是「以房養老」？實務運用狀況為何？

「以房養老」又稱為「不動產逆向抵押貸款」，簡單來說，長者將自有住宅抵押給銀行，依然可住在該住宅內，每月自銀行領取一筆生活金，直到長者身故或契約終止，銀行有權處分房屋來償還貸款，這期間的房價漲幅與屋主無關。「以房養老」適用在沒有小孩的單身族或是小孩移民國外，可避免長者名下不動產被詐騙。去年12月底金管會曾統計，國銀承作「以房養老」的累計核貸額度達到509億元，單季成長21億元，已創下歷史新高。

（二）50~60歲的銀齡族購屋可以貸款嗎？

銀齡族可以辦理購屋貸款，只是條件會較為嚴格，一般是以借款人年齡加上貸款年限小於70～80歲為限，倘若長輩有相當財力資產證明、穩定收入、保證人等有利條件，還是有機會申貸通過。

（三）退休族置產該注意什麼？

「退休族」顧名思義就是已離開職場，並未在職工作的族群，首先要考慮的就是財務規劃穩健、低風險，並預留至少六個月以上的生活、醫療預備金。退休族購置房產通常為自住或出租收益，建議可從下列面向考量：

A.生活機能、大眾交通便利，對長者友善且出租條件優。

B.無障礙空間、社區管理完善（電梯、保全、緊急呼救等）、鄰近醫療院所。

C.坪數不宜過大，低購屋成本，自用、出租兩相宜。

四、聰明的自住購屋族，不可不知這些事！

（一）自用住宅有哪些優惠稅率？

地價稅、房屋稅、土地增值稅、房地合一稅都有關於自用住宅的優惠稅率，如下表簡述：

名稱	優惠稅率
地價稅	2‰
房屋稅	1%、1.2%
土增稅	(1)自用住宅用地一生一次及一生一屋 10% (2)自用住宅用地之重購退稅。
土增稅	(1)自用住宅用地一生一次及一生一屋 10% (2)自用住宅用地之重購退稅。

來源: 聖揚機構製表

（二）自用住宅要符合哪些要件？

名稱

要件

地價稅

(1)本人、配偶或直系親屬設籍

(2)無出租、營業

(3)本人、配偶及未成年之受扶養親屬全國一處

(4)地上房屋須本人、配偶或直系親屬所有

(5)都市土地面積限300平方公尺，非都市土地面積700平方公尺為限

房屋稅

(1)房屋所有權人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供其實際居住使用

(2)房屋無出租或營業使用

(3)房屋所有權人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內

(4)自住房屋按房屋現值之1.2%課徵，全國僅持有一戶，按房屋現值之1%課徵

土增稅
(一生一次)

(1)房地所有權人、配偶或直系親屬設籍

(2)簽約買賣(立約日)往前推算1整年無出租或供營業情形

(3)土地上房屋是土地所有權人是本人、配偶或是直系親屬

(4)都市土地是300平方公尺，約90.75坪；非都市土地是700平方公尺，約211.75坪

(5)每人符合上述條件移轉土地享受自用住宅用地稅率，一生限用1次

土增稅

(一生一屋)

須同時符合下列條件：

(1)曾使用過土地增值稅一生一次自用住宅用地稅率

(2)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年

(3)簽約買賣(立約日)往前推算5年內都沒有任何出租或作營業的情形

(4)土地上房屋是土地所有權人是本人、配偶或是未成年子女的

(5)都市土地是150平方公尺，約45.37坪；非都市土地是350平方公尺，約105.87坪

(6)出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋

(7)出售前持有該土地6年以上

土增稅

(重購退稅)

(1)出售與重購土地所有權人相同

(2)重購土地必須為自用住宅，即本人或配偶、直系親屬需設籍，且不得出租、供營業

(3)兩年期限:不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在二年以內

(4)自完成重購(出售)之日起十年內申請退稅

(5)重購土地現值應高於出售土地現值

(6)核准重購退稅5年內受管制

不得移轉、贈與（包含配偶）

不得出租、供營業

不得遷出戶籍

不得未依規定使用土地

(7)無次數限制

房地合一稅

(免稅)

(1)房地所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，且連續滿6年

(2)房地所有權人或其配偶、未成年子女於交易前6年未曾適用本項免稅規定。換言之，每6年享有一次

房地合一稅

(重購退稅)

(1)房地所有權人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並實際居住

(2)出售前一年內，房屋無出租、供營業或執行業務使用

(3)自完成移轉登記之日起二年內重購，先購後售亦適用之

(4)小屋換大屋、或者大屋換小屋都可以申請

重購房地價格大於出售房地價格：退還全部納稅金額

重購房地價格不及出售房地價格：就納稅金額按重購價格戰出售價格之比率申請退稅

(5)五年內不能改做其他用途或移轉

(6)於重購或者出售移轉登記之日起五年內申請

來源: 聖揚機構製表

（三）未來出售房地產如何計算淨獲利？

須先確認出售之房地屬於新制房地合一稅還是舊制財產交易所得稅，區分方式：民國104年12月31日之前登記取得的房地，不論何時出售都屬於舊制；而民國105年1月1日之後登記取得的房地，適用新制房地合一稅。

針對新制的房地合一稅而言，財政部稅務官網有房地合一稅新制試算網頁

（https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2501）

基本公式為：

淨獲利＝成交價-取得成本-改良費-必要費用-土地漲價總數額，得出房地合一稅稅基，再依個人房地持有情形適用不同稅率。

► 境內居住個人不同持有期間之房地合一稅率

持有期間	適用稅率
2年以內	45%
超過2年未逾5年	35%
超過5年未逾10年	20%
超過10年	15%

來源: 聖揚機構製表

五、被動收入理財法，包租公/包租婆看過來！

（一）使用新青安貸款可以出租房屋嗎？

「青年安心成家購屋優惠貸款」是政府為協助無自有住宅的青年購屋，補貼購屋貸款利息，新貸戶需徵提自住切結書，若違反規定，將終止利息補貼，因此，使用新青安貸款購買的房屋不可作為出租使用。

（二）租金收入是否要報稅？

租金收入依法屬於所得稅法下的租賃所得，需要申報綜合所得稅依規定租金報稅，逃稅會有追稅罰款。若登記為公益出租人，可享有稅務優惠。

（三）房客要申請租金補貼、入戶籍，有何注意事項？

房客申請租金補貼是合法權利，無需事先取得房東同意。但是房客要求入戶籍並非房東的權利或義務範疇。惟需注意的是，若租約終止、房客搬走但戶籍未遷出，房東申請強制遷出戶籍需公告半年時間。建議房東可將戶籍遷出列入完成退租手續的條件，保障退回押金前，房客完成遷出戶籍。

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